いつまでに売ればいいか
相続開始（お亡くなりになった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
さらに、この特例自体の適用期限が2027年12月31日です。どちらか早いほうが実際の期限になります。
「売る」は契約日ではなく引渡しまでを指します。買い手を探す期間を考えると、期限の半年前には動き出したいところです。
主な要件
次のすべてを満たす必要があります。ひとつでも欠けると使えません。
- 1981年5月31日以前に建築された家であること（旧耐震）。
- マンションなどの区分所有建物でないこと。
- 相続の直前に、亡くなった方がその家に一人で住んでいたこと。老人ホーム等に入っていた場合は追加の要件があります。
- 相続してから売るまでの間、事業・貸付け・居住に使っていないこと（貸すと使えなくなります）。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売る前に耐震改修するか取り壊すこと。2024年以降の譲渡は、買主が翌年2月15日までに実施する形でも認められます。
1億円の判定は、兄弟の売却分も合算する
売却代金1億円以下という要件は、自分が売った分だけで見るのではありません。
相続のときから、売った日より3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、他の相続人が売った分や、分割して売った分も合算して判定します。
いったんこの特例を使ったあとで合計が1億円を超えた場合、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要になります。兄弟姉妹で売る時期をずらすときは、先に税理士へご相談ください。
相続人が3人以上だと控除額が下がる
2024年1月1日以降の譲渡では、その家を相続した人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2,000万円になります。2人以下なら3,000万円のままです。
手続きで必要になるもの
確定申告のときに、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。発行には時間がかかるので、売却を決めたら早めに市区町村に相談してください。
適用できるかどうかの最終判断は税務署・税理士です。要件が細かいため、売る前に相談することを強くおすすめします。